新世界（600628）在2025年能否凭借商业地产突围作为上海老牌商业上市公司，新世界集团在2025年面临数字化转型与实体商业转型的双重挑战，其核心优势在于南京路步行街黄金物业资源，但需警惕电商分流和消费习惯变革带来的长期压力。通过多维度

新世界（600628）在2025年能否凭借商业地产突围

作为上海老牌商业上市公司，新世界集团在2025年面临数字化转型与实体商业转型的双重挑战，其核心优势在于南京路步行街黄金物业资源，但需警惕电商分流和消费习惯变革带来的长期压力。通过多维度分析发现，其免税牌照申请进度与商圈改造计划将成为未来两年关键转折点。

核心资产价值重估

新世界城旗舰项目占据南京东路西藏中路核心位置，建筑面积达21万平米，2024年租金收益约7.2亿元。值得注意的是，地下联通地铁1/2/8号线交汇站点的通道商业价值尚未完全释放，预计2025年三期改造完成后将提升30%客流承载力。

隐形资源被低估

公司持有的蔡同德药业（持股53%）等医疗资产在老龄化背景下显现跨周期价值，其中非遗秘方"虎骨木瓜酒"已启动新药审批流程。这部分业务2024年贡献1.8亿净利润，复合增长率达12%，构成业绩稳定器。

战略转型三大痛点

管理层推行的"商业+医疗"双轮驱动面临执行障碍：在一开始，新世界大丸百货的奢侈品业态受出境游复苏冲击，2024年Q2客单价同比下降18%；然后接下来，吴中路在建商业综合体延期至2026年竣工，错过本轮消费回暖窗口；或者可以说，与豫园股份的商圈联动计划仍停留在政府协调阶段。

政策红利捕捉能力

上海市"国际消费中心城市"建设方案中，南京路智慧商圈改造预算追加至45亿元。新世界若能争取到AR试衣间等数字基建试点项目，可获取最高5000万元补贴。但截至2025年Q1，公司仅完成基础WiFi6覆盖，数字化投入强度落后同业20%。

Q&A常见问题

免税牌照申请是否有实质进展

据黄浦区商务委内部文件显示，新世界已被纳入第二批市内免税店候选名单，但需解决海关监管场地改造问题，预计最快2025年底前落地

南京路步行街西扩计划如何影响估值

延伸段开发将把客流引导至更靠近人民广场的区域，新世界地理优势可能被稀释，需要关注公司是否获得延伸段优质地块优先开发权

国资混改会带来哪些变数

黄浦区国资委持有45%股份但明确不参与经营，若引入战略投资者可能激活医美等新兴业态，当前与百联集团的交叉持股方案仍在论证阶段